房产合同条款约定矛盾 责任由谁承担？

范玉华律师

房产合同条款约定矛盾 责任由谁承担？







范玉华律师　　案情介绍

2007年1月21日，赵某与某房产开发商签订商品房买卖合同壹份，约定由赵某出资购买由该房产开发商开发建设的某小区商品房一套。同时合同载明：该商品房建筑面积为126平方米，其中，套内建筑面积101平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25平方米，该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体产权人共有；合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件一为该商品房平面图，该平面图显示该商品房顶屋有一封闭露台。2009年3月2日，赵某依该房产开发商所发收房通知书验收所购房屋时，发现房屋建筑面积与合同约定相同，但其所购房屋顶层露台为公共开放式露台且属于消防通道，即提出异议并拒绝接收房屋，要求退房并由该房产开发商承担其经济损失。但该房产开发商认为该房屋平面图中的所标注的露台系笔误所致，不同意其赔偿要求，赵某与该房产开发商协商未果，后赵某以合同签订受到欺诈为由遂诉至法院，要求撤销该商品房买卖合同，退还全部房款，并要求开发商承担其相应利息以及其他经济损失若干。存在的分歧

对于该案件，存在两种处理意见。第一种意见是应当支持赵某的诉讼请求。理由是，由于开发商所提供的商品房买卖合同约定的条款相互矛盾，致使赵某在重大误解的情况下订立了该合同，所以赵某请求撤销合同应予支持。而开发商作为房屋出卖者和合同的提供者，在合同订立过程中存在过错，对于赵某的赔偿损失请求应予支持，应由开发商向赵某承担其全部经济损失。第二种意见是驳回赵某承担全部经济损失的诉讼请求。理由是，根据《商品房买卖合同》关于该商品房建筑面积以及购房单价的约定，赵某所付房款仅包括合同所约定的建筑面积126平方米，并不包括露台的面积，所以该露台并不属于赵某所有，虽在合同附件一商品房平面图中，显示该商品房有一封闭露台，但应属于开发商制作合同时的笔误，所以，根据平等公平原则，应驳回赵某关于承担其全部经济损失的诉讼请求。笔者的观点

笔者同意第二种处理意见。首先，开发商在签订该商品房买卖合同的前后并不存在欺诈的情况。赵某在签订商品房买卖合同时，应该已清楚的知道，其所支付的所有款项都是针对合同中所约定的房屋套内建筑面积以及公摊面积。同时双方对于赵某所拥有的专有部分已是有明确约定的，即赵某的套内面积121平方米，并不包括其所购房屋顶屋露台，而开发商在交房时关于套内面积以及公摊面积也是符合合同约定的。所以，在该商品房买卖过程中，是并不存在所谓的欺诈情形的。其次，赵某在签订合同时并不构成重大误解。根据法律的规定，构成重大误解必须是当事人对合同主要内容构成重大误解，如果仅仅是合同的非主要条款发生误解且并不影响当事人的权利义务关系,就不应作为重大误解。同时,误解还必须是重大的，直接影响到当事人所应享受的权利和承担的义务。而房屋的基本功能就是居住、其购买商品房的合同目的应当是围绕居住这一基本功能对该商品房享有占有、使用、收益、处分的权利。开发商向赵某所交付的房屋无论是在面积、空间尺寸、户型、朝向等方面完全没有影响赵某行使上述权利。无论露台是公共部分、还是私有部分都没有影响到赵某居住目的的实现。所以，在该合同签订过程中是不存在重大误解的情况的。