查看: 104969|回复: 6

律师提示：哪些二手房不能买或购买的时候要谨慎？ [复制链接]

hellsen

廉租房

Rank: 1

该用户从未签到

发表于 2011-7-6 14:11:36 |显示全部楼层

律师提示：哪些二手房不能买或购买的时候要谨慎？　　1、农村集体土地上的房屋。　　不管是平房还是楼房，只要是集体土地上的房屋，城镇居民不能购买。原则上，不单城　　镇居民，就连非本村集体组织的农民也不能购买，当然在一些特殊情况下，比如购买后已把户口迁入该村成为该村村民，之后可以考虑承认其效力。　　2、承租的公房。　　承租的公房，所有权属于国家或相应的单位，不属于具体使用的人，既然承租人没有所　　有权，当然也无权出售了。有些地方可以采取变通的方法出让承租权，即使可以，转让的也是承租权而非所有权。这一点购买者必须明确。　　3、房改或集体建房过程中取得的部分产权的房屋。　　我国的房屋所有权体系比较复杂，也有一些历史原因。有些单位进行房改后单位是保留　　部分产权或回购权的，这些房子的出售受到原来约定或承诺的限制，不能自由上市交易。您意向中的这类房屋是否可以交易，最好到该房产所在地的房屋管理机关具体确认。　　即使可以交易，一般也涉及补交土地出让金等费用问题，关于此类费用的数额和承担，最好提前有个准备与卖方沟通并做明确约定。　　4、经济适用房或政府限制上市交易的住房。　　有些房子上市交易是受一定时间和条件限制，甚至不能上市交易的。比如经济适用房，以前规定要满5年才能上市交易，且交易时要缴纳相应的土地出让金。今后也可能改为禁止上市交易，政府按一定价格回购。回迁房、标准价购买的房产也都涉及类似的问题。　　另外，还有“两限房”，类似于这样的房产，其交易条件往往受到政府和国家的限制，交易前要先查清，确定能否交易，如何交易。　　5、涉及共有产权的房屋。　　涉及共有产权的房屋，出售应该经过所有共有人的同意，共同操作才能合法完成。所以，在二手房交易时，我们一定要先查清楚房屋所有权证书，看清楚上面是否有共有人，如果有，应要求所有共有人共同签署相应合同，否则，将来可能会有麻烦。　　这里我们需要多说一点，有些情况下，房屋所有权证上只有一个人的姓名，但是该房也可能存在法律上的共有人，最典型的就是夫妻共有的房产，落在一个人名下。虽然在一个人名下，但不改变其共有性质。实践中，因此发生的争议也是相当多的：有的是在离婚时夫妻一方利用转让等方式转移财产，有的是因房屋增值，出售房屋的一方利用这个理由反悔。　　从法律角度看，如果房屋所有权证上只有一个人的名字，虽然该房实际上是共有的，但除非有证据证明购房人知道或应该知道该房属于共有的情况，否则只要签订了合同进行了交易，且是支付合理的对价，应该认为购买人是出于善意购买房屋，并无过错，应该确认此类合同有效。至于共有人之间的内部纠纷，那是另一回事。　　当然，安全起见，在二手房交易时，如果卖方是已婚的话，不管房产证上配偶是否是共有人，建议买方要求卖方的配偶出具相应证明同意的文件。在实地看房时也要注意有没有其他共同居住人，这些人有没有什么意见。多加点小心，免去不必要的麻烦和纠纷总是没错的。　　6、未取得产权证的房屋。　　这种情况是指应该或可能取得产权证，但是暂时未取得产权证的情况。商品房的产权证办理往往是一个需要一定时间的过程，几个月甚至一两年都有可能。如果开发商出现什么问题，入住后三五年无法办理产权证甚至最终无法取得产权证的情况也可能出现。　　在未取得产权证前，原来的商品房购房者可能会因某种原因想出售，有些甚至就是炒房的，这时房子往往也成了我们通常说的“二手房”了。　　以前通常认为未取得产权证的房屋不得买卖，这种合同自然也就无效。现在实践中在一定条件下法院对此有的突破，不一律认定无效。但是这类交易风险还是比较大的，尤其是卖方的房产证短期内不能办下来的情况，变数太多，购买需要谨慎。非要购买，建议找律师起草相对完善的协议，就各种可能出现的情况，提前做出应对处理方案。　　7、涉及抵押或被查封等限制过户的房屋。　　要取得房屋所有权一定要办理过户，这是我们一直强调的，但是如果该项房产被抵押或被司法机关采取了保全、查封等措施，在此期间，房子是不能过户的。　　通过贷款购房在贷款还清前房子会抵押给银行，因某种原因，房子还可能被司法机关查封或保全。虽然说，这样的房子所有权属于卖方，理论上卖方也有权出售，双方可以签订买卖协议，但是这并不能对抗抵押登记、查封、保全，房子不能过户，那对买方而言，风险就太大了。很可能最后房子被拍卖而无法取得房产，而付出去的钱还要费力去追。　　8、已经被列入拆迁公告范围的房子。　　房子被列入拆迁公告范围，是禁止过户的，房了很快要拆了，拆迁款一般是针对房屋所有权人，这时再买房子，显然是没什么必要。　　9、有争议的房屋交易要谨慎　　如果您要购买的房屋存在争议，尤其是产权争议，您购买时就要谨慎决定，可能的话，最好别买。　　往往涉及产权争议的房子，争议的另一方在法院起诉时会申请财产保全，就是我们前面说的7当中的情况。但也有不申请保全的，涉及争议的房屋就算最后您可以合法取得所有权，但麻烦还是离得远一些为好不是？所以，如果了解到房屋有争议，要综合考虑清楚再决定。　　10、涉及出租的房屋要注意。　　房屋在出租期间，是可以交易的。但有一些特殊情况要提醒交易的双方注意，否则很可能造成买卖关系无效，造成买方或卖方的损失。主要问题有两个：　　一是要注意“承租人的优先购买权”。　　《合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”　　所以，在房主出售房屋的时候，房屋的承租人是有优先购买权的。什么意思呢？就是房屋所有权人出售房屋的，在同等条件下，房屋的承租人有优先购买的权利。所以，在房主出售房屋时，如果有承租人，要先通知承租人是否购买，如果有意购买，要注意在同等条件下要优先出售给承租人。买方也是一样，如果发现要购买的房屋有人在承租，应该要求房主或承租人提供放弃购买的证明。否则，一旦签订合同后，承租人主张优先购买权就麻烦了。　　那么《合同法》提到的通知的“合理期限”是多长时间？对此，《合同法》并无规定，一般理解是三个月。因为《城市私有房屋管理条例》第十一条规定“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”　　二是要注意“买卖不破租赁”。　　《合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。　　这句话的通俗说法就是“买卖不破租赁”，很多人往往没注意到这一点，尤其是购房者在对待房屋原来的承租人时，往往认为原来的租赁合同是原房主签的，现在我是房主，我说了算，原来的协议不算数。这个想法是绝对错误的，新房主也要接受原租赁协议的约束，因为你买的就是有这个租赁关系的房子。　　基于“买卖不破租赁”的原则，在购买二手房时如果涉及房屋被出租，购房人要与原房主和原承租人共同确认原租赁协议的内容，了解自己做为新房主将来的权利和义务。而且，对于租金的收取情况、何时起租金开始交付新的产权人，都要做出明确的约定。如果原房主已经提前收取了租金或收取过押金，对于原房主提前收取的租金和押金如何处理，将来租赁协议到期或解除时，谁返还已收取的押金和租金也要一并协商确定。最好通过三方协议的方式确认，以免发生争议。　　　　以上，是房屋交易过程中，对房屋所有权或实际状况的一些特殊情况可能影响房屋的交易、过户、使用的一些常见问题的总结。　　看起来很复杂，其实最担心的问题无非是房屋不能过户影响双方的权利或合同无效。在二手房交易的过程中，双方可以持房屋所有权证和权属证明直接到颁发该权属证书的区县房屋土地管理部门核实该房屋是否权属受到限制，能否过户交易。　　不管是房屋的所有权性质有问题，还是涉及抵押登记、查封，房屋土地管理部门都可以知道，如果得到的结论是没有问题，可以交易过户，应该就可以了。　　当然，房子有没有其它未做保全的纠纷，是否被出租，这些房屋土地管理部门是不知情的，您自己还是要留心的。