编者按：二手房以其优越的地段，较低的价格和周边成熟的配套设施等新房无法取代的绝对优势吸引了越来越多购房者的目光。对于购房者来说，不论是自住还是投资，都是一个保守的选择。但二手房格局陈旧，房龄老，过户手续复杂，购房贷款申请严格等问题也不容忽视，怎样购买一套称心如意的二手房，在交易过程中又如何避免一些陷阱？

中介诱惑：热情的服务？好心的催促？这些你有想过那是一个美丽的陷阱吗？

　　陷阱一： 去年，张先生找到一家中介公司，打算卖掉自己在省城的一套两居室住房，在某中介登记的协商销售价格为25万元。中介公司提出由中介先预付40%的房款作为收房订金，条件为张先生将房产证交给中介公司，而剩余房款中介承诺待两个月房子卖出后再另行支付。就此，张先生通过先后两次收取10万元、15万元房款卖掉了房子。此后张先生却在无意中得知，自己的房子其实是被中介以30万元的价格卖出的。张先生这才明白了“现金收房”的奥秘：原来自己被中介公司赚走了这么大的差价。

　　专家拆招：由于在“现金收房”过程中，中介公司只是一个过渡者，不需要支付各种税费，利润空间很大，所以他们经常采用“现金收房”。采取此种收房方式完成交易，中介公司的利润可达房屋售价的10%以上，而正常情况下，中介公司收取的佣金也只在3%以内。对于不太急于用钱的业主，最好不要选择“现金收房”的卖房方式。不管是公司收购还是个人收购，都是利用不透明交易来吃差价谋取暴利。交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并到房管局过完户才能算交易完成。

　　陷阱二：洪先生通过中介公司看中一套总价86万的房子。但由于其本身已经有2套房子的抵押贷款，所以洪先生担心自己不能再贷到款。但中介公司承诺跟银行很熟，办出贷款绝对没有问题，于是洪先生就与上家签订了买卖合同，并开始办理贷款申请。然而没想到的是，多家银行都没有批准贷款。为了付款，洪先生不得不将自己另一套房子匆忙出售。由于已经延期付款一个多月，他不仅向上家赔偿了将近2万元的违约金，而且所出售的房屋由于过于匆忙，也比市场价低了很多。但由于没有证据能够证明中介公司的承诺，所以无法向中介公司索赔。

　　专家拆招：从法律关系上来看，贷款合同与房屋买卖合同属于两个不同的法律关系，除非在买卖合同中约定未能成功，贷款可以成为终止合同且不用承担违约责任的条件。否则，一旦未能获得贷款，基于买卖合同付款方式的约定，购房者就必须以其他方式支付房款，否则就构成了违约。因此在签订合同之前，购房者应当充分考虑到自身的支付能力和银行信贷能力，如果中介公司承诺贷款的，应当要求其出具书面承诺或者作为付款担保人。

　　陷阱三：林先生购买了一套老式公房，取得 产权证之后，林先生按约支付了全部房款。数日后想要迁入户口才发现自己所购买的房屋中居然有其他人的户口，质问售房人才得知是售房人购买此房屋时上家所留下的户口，售房人也表示自己无能为力，也联系不到自己的上家。林先生找到房产所在地的派出所，派出所表示该户口没有迁入地不能办理迁出。至今为止，林先生的问题仍然未能得到解决。

　　专家拆招：针对目前户籍纠纷中的管理盲点，应当在合同中约定以户籍迁移为条件的违约责任，要求未按照约定迁移户口的售房人承担赔偿责任，直至解除合同。为了能够保证售房人履行合同或在售房违约时得到保障，也可以以户籍迁移作为支付部分房款的条件。在目前的房产转让与户籍迁移相分离的体制中，这样的措施是必不可少的。

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